东京都2024年住房市场大盘点！是涨还是跌？｜日本房产

目录

• 首都圈除23区外的新建公寓均价上涨
• 首都圈新建公寓的售价中位数上升
• 东京都（内）二手公寓均价持续上涨
• 首都圈二手公寓及一户建均价上升

在平稳进入2025年后，不少房企都在统计上一年度的住房市场趋势了。那么今天我们参考日本大手房地产公司——不动产経済研究所、东京カンテイ以及东日本レインズ公布的数据，分析东京首都圈新建和存量公寓以及存量一户建的价格趋势。

首都圈除23区外的新建公寓均价上涨

首先来看不动产経済研究所公布的2024年新建公寓市场数据。

最值得注意的是流入市场用于买卖的新建公寓单位数量减少了，东京都内新建公寓的整体销售量为23,003 套，比上一年大幅减少。其中东京23区的降幅尤为明显，整个23区的销售套数下降了30%。不过不动产経済研究所预测，2025年23区的销量将达到12,000套，将会比2024年增加 45%。

究其原因，2024年销售户数的下降可能是由于劳动力短缺或业务计划修订导致的开工延迟造成的暂时性影响。

另一方面，以上这些售出的公寓平均价格如何呢？

据统计，2024年整个东京都的平均售价约为7,820万日元，略低于上一年。不过，除了23区的均价仍然处高位，其他地区的均价都在上涨。

值得注意的是，东京首都圈售价过亿的公寓数量从上一年的4,174套减少到3,648套，减少了12.6%，可以推测是售价过亿的公寓数量减少拉低了23区的平均价格。

购房签约率也有所下降，2024年的首月签约率为 66.9%，可能也是因为房价居高不下等因素造成的。

首都圈新建公寓的售价中位数上升

随着出售公寓的数量减少，对整体平均价格也产生了影响。不动产経済研究所还公布了2024年度每套公寓的平均价格和中位数价格数据。

结果显示，整个首都圈的售价中位数（即价格排序时的中间值）为6,398万日元，低于平均价格（7,820万日元），不过与去年同期相比，上涨了4.9%。同样，东京23区的中位数为8,940万日元，同比增长9.0%。

不动产経済研究所还指出：「虽然2023年市中心的超高价位的房子供应明显活跃，但2024年却有所疲软，东京都以及23区的平均价格开始下降，但是中位数却继续上升。」

这表明日本新建公寓市场虽然受到劳动力和材料成本等成本上升以及地价上涨等的影响，但好在整体价格也随之上涨，对于卖方市场来说也算是一件「好事」。

此外，预计从2025年起，市中心及周边地区的高价房产和大型塔楼的供应将重新活跃起来，因此房价的平均涨幅可能会大于中位数的涨幅。

东京都（内）二手公寓均价持续上涨

东京カンテイ统计时将平均价格换算为70㎡，在此基础上整个首都圈内的二手公寓（70㎡）均价为4,747万日元，比前一年下降了1.1%，延续了 2022年的持平趋势。

然而，在东京都，尤其是在23区，房价上涨的势头反倒无法阻挡。 根据东京カンテイ公布的数据，东京中心区域（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区和涩谷区）的房价上涨了 近20.2%。「在东京中心区域，来自日本国内外的富人和投资者的需求量很大，其上涨幅度尤为明显」。

首都圈二手公寓及一户建均价上升

和东京カンテイ的统计口径不同，东日本レインズ的数据来源是根据已签约过户的房产均价进行统计，而东京カンテイ是按照面积（70㎡）进行计算。其中东日本レインズ统计的签约房也包括了单身公寓以及其他类型的房产。

根据东日本レインズ统计的数据，东京都内所有地区的二手公寓签约数量都在增加。与此形成鲜明对比的是，新建公寓的供应量却在下降。而新建公寓价格的持续上涨表明，消费者对二手公寓反而越来越感兴趣。 至于平均价格，所有地区也都有所上涨。

前面提到的东京カンテイ的统计数据显示，东京周边地区的平均价格在下降，东日本レインズ更新的成交价格也证明了这点——比如埼玉县和千叶县的新增房源，其每平方米均价同比下降。因此，与东京カンテイ的数据一样，可以看到东京周边地区的房价上涨放缓。

而二手一户建市场与以东京都23区为主要区域的公寓市场不同，一户建市场则以23区以外的区域为主。

首先，除23区外，其他地区的签约数均有所增加。这可能是受新公寓价格上涨的影响，部分消费者也会将兴趣转移到一户建和二手公寓上。

至于现有一户建的平均价格，东京23区的均价格同比上涨了5.1%，而周边地区的涨幅则在-3.3%到+1.7%之间。与公寓相比，一户建价格涨幅可以说是比较平缓的。

从以上各种数据可以看出，2024年东京首都圈、东京23区及其周边地区的房价趋势明显不同。特别值得注意的是，23区的房价继续上涨，尤其是以投资为目的购买的公寓。

另一方面，寻求自住的人也开始转向购买二手公寓和一户建，但是价格涨幅却放缓。

对于日本买家而言，2025年值得关注的是抵押贷款的利率。以往一直保持在超低水平的浮动利率终于开始实际上升，而利率的上升会在多大程度上降低消费者购房的信心？这将对流通房源的签约数以及价格产生什么样的影响？是接下来需要密切关注的。

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