神居点睛

当我们在购买日本新建房屋或者二手房时，会遇到繁杂的税费，像是所得税、固定资产税、登录免许税、不动产取得税等等……

而日本政府每年底都会对第二年的税收政策进行部分调整，在《完整版日本「2021税收制度」出炉，预计将减免500亿！》一文中我们罗列了2021年几大税收制度的改革，今天我们就来聊聊日本房产投资者们最关心的、和房屋关系最密切的各种税费减免以及补助金的相关政策。

日本买房能省下这几笔钱！(建议收藏)" inline="0" class="syl-page-img" style="margin-right: auto; margin-bottom: 8px; margin-left: auto; cursor: zoom-in; max-width: 100%; display: block; width: 50%;">

01.购买哪些房屋可享受税收减免优惠？

首先我们来看购房补助金，对于此次的所有税费减免以及补助金政策，都区分新建造房屋以及购买的新房或二手房。

政策对不同房源类型进行了区分，主要分为新筑（即建造的新房以及购买的新房）、中古（即购买的二手房）、改修（即增改建或是房屋装修）、长（即长期优良住宅享受的政策优惠）、低（即「低炭素住宅」，比传统建筑使用更加节能高效的建筑材料建造的环保建筑）。

在最新政策中，新房、二手房、长期优良以及低碳住宅均能享受「绿色住宅积分制度（グリーン住宅ポイント制度）」，最高每户可享受40万点积分，积分可兑换防灾、健康、育儿、有助于地区发展的相关用品等。

对新房、二手房、长期优良以及低碳住宅而言还能享受最多50万日元的生活津贴。

部分市町村的新房、二手房和改建房还会有当地的政策优惠，这需要投资者自行向当地网站咨询。

02.购置房屋有哪些具体减税优惠？

2021年购买或建造日本新房都会有相应的减税优惠，不仅如此，今年购置新房和新建房屋的各项税收减免的优惠幅度都很大。

1.所得税相关优惠

新政策对于购房所得税减免的政策分为两部分，一部分是面向贷款买房的人群，另一部分是面向直接全款买房的人群。

其中，如果购房者使用贷款购买普通的新房、二手房或者贷款进行房屋的增改建（贷款期限为10年），那么在需缴纳的所得税和住民税中，最高总共可享受400万日元的减税优惠（即最高每年可抵扣减免所得税40万日元）。

同样，如果购房者使用贷款购买新建的长期优良住宅以及低碳住宅，则在贷款时可享受最高500万日元的税收减免（前提依旧是10年贷款），即每年可抵扣所得税和住民税50万日元。

同时，购入低碳住宅抵税需要满足以下条件：

低碳住宅抵税条件

1.房屋须用作居住；

2.在交付房屋或完工后的6个月内开始居住；

3.占地面积必须大于或等于50㎡；

4.对于诸如商店的组合式房屋，必须有一半以上的地面面积供居住住宅使用；

5.贷款期限为10年或以上；

6.贷款时，当年合计总收入在3000万日元以下；

7.须符合低碳建筑的新建要求。

长期优良住宅抵税条件

1.房屋须用作居住；

2.在交付房屋或完工后的6个月内开始居住；

3.占地面积必须大于或等于50㎡；

4.对于诸如商店的组合式房屋，必须有一半以上的地面面积供居住住宅使用；

5.贷款期限为10年或以上；

6.贷款时，当年合计总收入在3000万日元以下；

7.须符合长期优良住宅的新建要求。

相对于贷款购房，全款购买投资型住房的税收减免幅度可能就没有贷款来的大。

在最新政策细节中，如果是全款购买新建的长期优良住宅以及低碳住宅时，最高可一次性享受65万日元的税收减免。

2.登录免许税相关优惠

在购买日本房产时，还需要缴纳所有权转移登记相关税费，即登录免许税。

今年在这方面也有相关税收减免政策（其中登录免许税税额计算方式为固定资产评价额×相应税率）。

此次的调整范围在税率方面，无论是普通的新建住宅、普通二手房，还是新建的低碳住宅以及长期优良住宅，其「所有权保存登记」时所缴纳的税的税率均有下调。其中，普通新建与二手房税率从0.4%下降至0.15%、低碳住宅以及长期优良住宅税率从0.4%降至0.1%。

此外，如果购房者购买的是经过房屋开发商进行增改建的二手房，还可更进一步减免「所有权转移登记」时所缴纳的税费，税率从2%降至0.1%。

3.不动产取得税相关优惠

在购入日本房产时，会一次性支付一笔购置税，即不动产取得税，今年在这方面的税收也进行了相应的减免。

其中，对于新房、二手房以及经过开发商进行增改建的二手房，其可享受的抵减税额最高为36万日元。而长期优良住宅可享受的抵减税额最高为39万日元。

4.固定资产税相关优惠

每年需要缴纳的固定资产税，基础税率为每年收取房产评估价格的1.4%：

而进行税收减免优惠后的固定资产税税率为原来的一半，即每年只需缴纳房地产评估价格的0.7%。

不过只有在取得新房的前3年内，以及取得新的长期优良住宅的前5年内可享受这一优惠，期间届满后的当年将恢复原来的税率。

5.所得税相关优惠

除此之外，政策还面向了「フラット35S（Flat 35S贷款——一种可以申请贷款期限为35年的房屋贷款）」进行了贷款利率下调。

某些特定的场合下，利用Flat 35S项目进行贷款，在最初还款的10年内（最长为10年），利率下调0.25%，最高减免利息可达近73万日元。

每年需要缴纳的火灾、地震保险也将分别减少60万日元以及每年减少50%的缴费金额。

日本政府已经在去年年底的时候出台了一大波利民的减税政策，减税制度的修改将使得国税减少500亿日元（约合人民币31亿元）~600亿日元（约合人民币36亿元）左右。

2021年在房产购置上的税收减免优惠，对于投资者而言可能是近几年间难得的一次入场最佳契机。

参考资料：

[1].日本国税厅：合计所得金额3,000万円の判定

[2].所有権保存登记とは？　所有権移転登记と何が违う？　税金や必要书类までプロが彻底解说

[3].「フラット３５Ｓとは？」対象となる住宅の基准とメリット、注意点

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