二手公寓的管理费越高，就越容易卖个好价钱？｜日本房产

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• 持续高涨的新建公寓管理费
• 二手公寓管理费的变化
• 公寓管理资格评级越高，转售价格越高

近几年，随着日本物价的持续高涨，维护公寓大楼等所需的人工费也随之高涨，尤其是新建公寓的管理费，上涨程度更是夸张。

对于日本公寓的投资者来说，管理费的上升，也就意味着投资成本在提高。一方面会影响到自己的投资收益，另一方面，在出售时，高管理费的物件是否会影响公寓定价或者出现出售困难的情况？

那么这次以管理费的视点，根据目前的日本二手公寓市场情况，来看看管理费对日本二手公寓投资的影响。

持续高涨的新建公寓管理费

表1:大型开发商相关管理公司平均管理费㎡单价推移

表1显示了三井不动产、住友不动产、三菱地所住宅相关管理公司新建公寓的平均管理费每平米单价的推移。从中可见，在2016年以后，所有管理公司的单价都在持续上升。

表2:东京23区新建公寓数量

表2则展现了东京都23区内新建公寓竣工栋数，显而易见，自2002年以来，新建竣工的公寓数量持续减少。

这意味着管理公司的新公寓管理业务将面临极限，因此，从管理公司的角度出发，为了确保收益不受影响，既需要对现有的二手公寓的管理业务进行重新定价，又或者高价承包其他新建、二手公寓的管理业务（特别是新建公寓，价格会比市场上其他同等条件下的二手公寓还要高）。

二手公寓管理费的变化

表3:东京都23区代表性公寓不同时期管理费比较

在上表3中，随机选取了东京具有代表性的二手公寓，并对2011年和最近一年的每平米管理成本进行了比较。虽然所有物业的管理成本都在0%至5%之间上下浮动，但不是很明显。

表4:同一管理公司下不同公寓管理费每平米变化占比

表4比较了自2011年以来同一管理公司所管理的公寓中，每平米单价变化幅度占整体的百分比。其中每平米单价上下浮动在1%以内的公寓占到了整体的67%、每平米单价上下浮动在1%~10%的公寓占到了24%、每平米单价上下浮动在10%以上的公寓占到了9%。

表5:东京都23区更换管理公司前后的管理费变化

表5比较了2011年至今更换管理公司前后的二手公寓每平米的管理费用的涨幅情况，并统计了这些二手公寓管理费用变化的占比：浮动1%以下的占81%，1%~10%以下的占14%，10%以上的占5%，10%以下的占95%。

从结果上来看，那些更换了管理公司的公寓后的新管理费单价变化其实并不大。

从统计结果来看，虽然文章开头提到的「随着物价的高涨，维修等人工成本也在增加」这一事实，但从统计结果来看，无论是否更换管理公司，管理费单价都几乎保持不变这一事实表明——管理公司的服务「质量」其实在不断下滑，以保持价格水平不变。

然而，「管理质量」确实打实会影响公寓的转售价值。

公寓管理资格评级越高，转售价格越高

表6:公寓管理评级与转售价格

表6显示了获得公寓管理资格评级和价格上涨的公寓比例，以及平均涨幅（2023年与2022 年）。评级得分越高（★越多），价格上涨的公寓比例越高，平均涨幅也越高。

因此，之前所讨论的，只看管理费单价而不看管理质量，势必会对影响到未来的转售价值。

■ 现状：日本的物价、人力成本正不断上涨，但是现有的二手公寓管理成本上涨的程度几乎可以忽略不计。主要是由于管理公司通过「降低管理质量」来维持现有价格。

■ 关注点：售卖二手房时的价值，与管理公司的管理质量牢不可分，因此平衡「管理质量」和「管理价格」非常重要。

……

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