东京又掀一户建投资热潮？是机会还是隐藏的大雷？｜日本房产

自东京新建公寓的平均贩售价格超过1亿日元后，日本国内外的不少热钱又再次涌入日本房地产。加上日本原本就面临着「土地减少，建筑成本上升」等问题，不少人开始盯上市郊的传统一户建。

不少人肯定幻想过未来如果有钱了，会买一幢属于自己的独栋大别墅、有自己的私人车库以及附带一个豪华大花园，极尽奢华、与世隔绝。尤其是当日元贬值后，去日本 「花小钱买独栋」 的说法传得沸沸扬扬，似乎唾手可得。

同样的想法在许多投资人心中亦是如此，尤其是日本房屋永久产权这一属性让不少人笃定： 日本的一户建投资价值极高，进可做民宿、退可做长租，再不济还能养老自住。

年收1000万的日本人开始关注一户建

日本知名的房地产咨询公司「ホームコンサルティングソリューションズ株式会社」对日本全国300名25~60周岁、年收入在1000万日圆以上的投资者进行了相关调查。

调查显示：尽管绝大多数投资者投资日本房产的目的都是「为老后退休提前积攒养老金做准备」， 但其中50%以上的投资者已经开始转向投资日本传统一户建 ，其次才是投资单身公寓以及家庭公寓。

作为房地产咨询公司20多年来一直关注投资房地产市场情况的专家就一户建投资数量增加的理由表示， 「房价高涨、人口减少的影响在日本郊外非常显著，自住用一户建其实已经到了卖不出去的时代了」。

而这部分卖不出去的自住用一户建逐渐被转为投资用，虽然一户建的买卖需求逐年下降，但是租借的需求不仅没有下滑，反倒是越来越火热。买不起一户建的人但是想体验居住在一户建的人，即便是租房也愿意。

53.3%的受访者投资房产是为了养老

调查显示， 53.3%的受访者投资房地产主要是为了退休后的养老金 （老后の年金対策），而48.3%的人是作为副业收入，21%的人为了抵扣税金。

在目前持有的房产类型中，拥有一户建的人数最多，占到了33% ，其次才是单身公寓（31%）和家庭公寓（30%），这点早在疫情前就能看出端倪。2020年以前，日本房产投资曾出现井喷式增长，尽管面对当时价格不断上涨的高级公寓，投资者仍旧可以轻而易举地从银行获得贷款。

有土地「兜底」，投资缩水并非无底洞

而随着汇率下滑、旅游业大幅缩水等诸多不利因素，使得后期入场的工薪阶层申请贷款变得难上加难。 于是购买相对便宜、房龄较高但是屋况尚可的单身公寓和一户建逐渐成为趋势。

与需要同时管理多套小户型的单身公寓相比， 一户建作为面积大、好管理、省精力的优势逐渐显露出来 。再加上带土地的房产就算遇到行情下滑的情况，其价格也不会低于土地价格，这种接近于「保底」性质的属性也是投资者看中一户建的原因。

东京郊外人气最高

由于东京23区本身就地价房价高，因此34.6%的受访者表示未来会考虑在23区以外的地区购买投资物件，但是关东、关西的比例没有太大的偏差。

另一方面，回答「暂时不考虑继续投资」的占比只达到了14%， 这也就意味着在现有的房地产投资者中，有86%的人依旧正在考虑追加购买投资物件 。

根据日本金融厅的报告统计，日本的一对夫妇如果活到95岁需要动用约2000万日元的资产用于养老，而仅靠普通的养老金肯定不能满足退休生活。 因此，能稳定获得租金收入的不动产投资被认为是应对养老金的好策略。

在东京郊区，或者一些比较小的3、4线城市，由于人口减少和当地市民对一户建的购买力下降，独栋类的房产一直处于滞销状态。

再加上日本人在每一个生活阶段对于房子的用途和价值都会发生改变，因此如果房产能在保障资产性的同时，还能兼顾保障居住性，那么一户建就确实是一个容错率较高的选择。在空房数量逐日增多的大环境下，低价购入空置房并进行翻新后出租的投资者也在增加。

但要注意的是，也不要仅仅因为一户建「售价低廉」、「带所有权土地」、「可居住可投资」这几点就轻易投资，还是要谨慎分析，不要盲目跟风。

……

房产投资市场永远是 「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点， 选对日本房产，不做市场的「韭菜」

把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！

那么未来可期的房子该怎么选？现在买东京、大阪的房产有什么优势？这时有一个懂房产的朋友就十分重要！

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