日本房东的秘密武器——用这个省下巨额税款！｜日本房产

目录

• 何谓「故乡纳税」？（ふるさと纳税制度）
• 故乡纳税的上限额度
• 如果有来自不动产事业的收益，故乡纳税的额度是多少？
• 如果有经营房地产出租，则一定要进行「确定申报」
• 故乡纳税的使用方式及确定申报
• 使用故乡纳税制度时需注意的地方
• 适度利用「故乡纳税制度」为自己节税

前几年由日本政府规划推出的 「故乡纳税」缴税优惠制度，只要是定居在日本的纳税人（具有合法工作签证并按时纳税者）皆可利用该制度。各地方政府为了吸引纳税人愿意纳税至当地，也推出不少福利或优惠来吸引纳税人。

如果有在经营不动产事业（出租房产）作为收入来源的纳税人，依然可以使用故乡纳税制度来节省税金，不过纳税的优惠金额会有上限的限制。

如果选择缴纳的金额超过上限或是忘记进行确定申报，则有可能无法拿回退还的税金。本篇文章就针对经营不动产出租事业的纳税人，进行故乡纳税时的金额上限以及申报的流程进行说明。

何谓「故乡纳税」？（ふるさと纳税制度）

「故乡纳税制度（ふるさと纳税制度）」是一个能让纳税人可自由选择要将税金缴纳给哪一个地方政府的纳税制度。

纳税人可通过「故乡纳税」来抵扣接下来需缴纳的住民税和所得税的税金，等于纳税人选择将需缴纳的税金提前缴交给自己选择的地方政府。原本需缴交的住民税和所得税就会扣除「已经通过故乡纳税缴交的部分」的税金。而为了鼓励民众可以多加利用这项制度，各地方政府也推出各种感谢纳税的礼品或优惠，吸引民众选择当地纳税。

感谢用的回礼或优惠多半为当地特产、各种特色食材、手工艺品等。而随着愈来愈多地方政府推出精美的礼品或优惠，使用该制度的民众也逐年增加。2018年「故乡纳税」的件数已突破2000万件，2022年更达到5,184万件。

各地方政府推出的回礼是吸引纳税人的关键

大部分使用故乡纳税的民众都表示是因为受到各地方政府推出的回礼或优惠吸引。不少纳税人为了拿到特定的当地特产，例如农产品、手工艺品、工业制品或是前往当地时可使用的优惠而选择纳税。其中占比最大的是各地的特色食材，如海鲜、肉制品、水果以及白米，也是最受纳税人欢迎的物品。

之前回礼的价值可由地方政府自行规定，因此不少地方政府都推出各种高价礼品，部分甚至超过纳税金额的价值，吸引纳税人纳税。不过自从2019年制度修正之后，规定回礼的价值只能占纳税人选择的纳税金额的30%以下。

故乡纳税的上限额度

故乡纳税的可使用额度根据个人年收有所不同。此外，是否有申报扶养？扶养的人数？是否有其他的保险？保险的金额？是否有使用重大伤病的医疗费用减免制度等，这些都会影响到个人故乡纳税可使用的额度。

使用该优惠制度之前，建议可上各地方政府网站进行试算。

故乡纳税的额度计算公式

故乡纳税的上限额度是根据「所得税的税率」以及「住民税的金额」相除后得出，额度计算公式如下图所示：

并且要先扣除其他的扣税或节税的金额后，才得以算出可使用的上限金额。例如须先扣除「薪资所得的减税」、「经营房地产投资事业出现赤字的部分」可作损益通算等。其他如果有保险，也可利用保险节税等。

建议上政府网站使用节税上限金额试算

上限金额的计算方式相当复杂，基本上很难自行计算，建议可直接上日本政府总务省的「故乡纳税」网站直接查询（ふるさと纳税ポータルサイト），试算个人可使用的额度。

如果有来自不动产事业的收益，故乡纳税的额度是多少？

如果有经营不动产投资事业，则故乡纳税的上限额度的计算需注意以下两点：

「薪资所得」与「不动产投资（租金）收益」需共同计算

故乡纳税的上限额度看得不只是薪资所得，通过副业，如房地产投资的所得的收益也必须一同计算。

如果具备房产投资的收益则上限额度会较高

故乡纳税可节税的额度，会根据「个人进行故乡纳税当年度的所得」进行计算。如果本身需缴纳的税金较多，则故乡纳税可使用的上限额度也会较高。

​而如果有在进行副业，例如房地产投资并且有产生额外收益的话，则整体的个人需纳税金额都会较高，则故乡纳税可使用的额度也较高。

不动产投资事业呈现亏损赤字有什么影响？

经营不动产投资的头一年通常因为初期需投入的成本及各项支出较多，一般来说头一年呈现赤字而非获利的情况较多。这种情况下是会影响个人故乡纳税可使用的额度。

投资出现赤字，则故乡纳税的上限额度可能会降低

如果房地产事业的收益是赤字的话，可从薪资所得中扣除亏损的部分（损益通算），帐面上的所得会减少，被课征的所得税也会减少。但故乡纳税可使用的上限额度也会降低。

事先评估年收之后适当分配故乡纳税的使用

如果不小心超过故乡纳税可使用的额度，超过的部分很有可能无法退还而是单纯变成捐赠给地方政府的税金。建议事先评估接下来一整年的收入，包含投资可能产生的收益，适当分配故乡纳税可使用的金额为佳。

如果有经营房地产出租，则一定要进行「确定申报」

如有经营房地产出租，则必须进行「确定申报」而不能使用故乡纳税的「简易申报（One stop 特例制度）」。

进行「确定申报」后才能拿回退还的税金

确定申报是针对每年1月1日至12月31日之间一整年的所得进行申报纳税。若有经营房地产出租则需通过申报后，才能拿回退还的税金。

我使用「故乡纳税」后还需要进行「确定申报」吗？

如果符合以下的条件，就算使用了故乡纳税的制度也还是必须按规定进行「确定申报」：

•所得超过2,000万日圆；

•透过故乡纳税制度，向6个以上地方政府进行了故乡纳税；

•所得来源，来自2个以上公司；

•从事自营业；

•有申请住宅贷款的节税；

•具备来自房地产投资（房屋出租）的所得；

那么如果我只通过故乡纳税向5个地方政府进行了纳税，这样是否就不需要进行确定申报？——「如果有经营房地产投资，必须进行确定申报」。进行了确定申报，故乡纳税的简易申报就会自动失效，通过故乡纳税可退还的部分会计算至「确定申报」的退税额。

故乡纳税的使用方式及确定申报

申请进行「故乡纳税捐赠」

首先上故乡纳税的网站选择想捐赠税金的地方政府。建议可先上日本政府总务省的「故乡纳税入口网站」查询相关范例及资讯。

日本网络上有许多由民间企业所营运的「故乡纳税入口网站」，这些网站上也提供许多关于如何申请以及各地方政府所提供的回礼等丰富资讯。可以根据个人需求及想要获得的回礼，选择想要捐赠税金的地方政府。不少网站都有整理出「人气回礼的排行榜」，可以知道大部分民众偏好的礼品为何。

取得「税金捐赠收据（证明书）」并获得「地方政府的回礼」

民众可以通过各大故乡纳税的入口网站申请或是上各地方政府的网页，找到故乡纳税的页面进行申请。至于捐赠税金的支付方式则根据各地方政府有所不同，有些地方无法使用电子支付。大部分地方提供信用卡、便利商店缴费支付以及透过与电信公司合作的特定电子支付方式缴费。

缴交捐赠的税金之后，才会收到来自该地方政府寄送的礼品以及「税金捐赠证明书」。记得妥善保留该证明书，以便申报时提出。若使用e-Tax则不用付上纸本证明书。

进行确定申报

进行申报的期间原则上为每年的2月16日〜3月15日。可前往各地方的税务署进行申报，申报期间各地方政府的税务署会开设专门的窗口，协助民众办理申报，或是可使用e-Tax进行线上申报。如果觉得填写申报文件太复杂，也可以花钱请专门的税务书士帮忙处理。

申报完成，纳税金额确定后，缴税的方式如下：

•税务署窗口办理

•便利商店缴纳

•信用卡支付

•e-Tax

•汇款支付

有办理节税的话，可收到退税

确定申报完成后，若有可退税的部分，大约1至2个月会入帐。退还的税金会于隔年的「住民税确定通知书」通知退税的金额。若想早一点拿回退税则可选择用e-Tax办理申报，整体报税速度会更快。e-Tax大约2~3周左右就可收到退税，建议可多加利用线上报税。

办理确定申报时的所需文件

•不动产所得申报时的相关资料（收益明细、记载账目等支出经费的文件）

•若有使用故乡纳税，需附上「税金捐赠证明」

•先行扣缴税单收据 （日本采先征收后退还的方式）

•除了故乡纳税之外，其他可以作为节税证明的文书

•银行帐户资讯（作为退税用）

•个人编号卡或个人编号码通知单（如使用e-Tax缴税）

•印章（e-Tax的话则不用）

使用故乡纳税制度时需注意的地方

故乡纳税所得到的回礼可被视为暂时性的所得

故乡纳税后从地方政府所收到的回礼，会被视为「暂时性所得」成为课税的对象。所谓「暂时性（一时性）所得」的课税品项除了「故乡纳税的回礼」之外，经由公家机关营运的赛马（赌马）、竞轮等公营的赌博活动所得到的奖金（＊日本有一部分的赌博项目为合法公营）以及保险的一时退款或到期退款所收到的款项都会成为课税对象。

这种暂时性的所得一整年的金额上限为50万日圆止。若除了故乡纳税之外，没有其他暂时性所得，则不需课税。如果超过50万日圆的上限则必须进行确定申报。

适度利用「故乡纳税制度」为自己节税

故乡纳税制度让纳税人能提前纳税给自己选择的地方政府，不仅能节省个人的所得税、住民税，还能收到来自地方政府的回礼，因此吸引不少定居日本的纳税人使用。

如果有经营不动产投资，别忘了先试算个人的总所得，适度调整个人故乡纳税可使用的额度替自己节税。

……

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