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在日本当房东，不能像国内一样随意涨租是很多投资者比较介意的一点。虽然租期内没有充分的涨租理由，但当租约到期更换租客时，或者新购入一套比较普通的出租公寓时，却是一个可以适当提高租金的契机。那么作为日本房东，我们该怎么合理涨房租呢？
上月，日本的一项调查就站在了租户的角度，看哪些类型的公寓最容易被出租。作为房东，也可以参考这一投票结果，将自己的公寓改造成抢手住宅。
租户最喜欢的免费无线网络，连续10年排行第一
这项调查内容主要是针对日本全国的不动产事业公司在租房领域相关调查。调查内容是对于房客来说，受欢迎的租房设备有哪些？房东可以怎么做来提高租金收入？
不论是单身租客或家庭租客，「免费网络」都是高居最受欢迎租房设备的第一名，特别是学生族群需求极高。如果能提供免费网络，房东也较容易提高房租。特别对于单身租客来说，免费网络被认为是必备设备的第一名。
根据提供房地产服务的业内人士表示，免费网络对于搬出来租房住的学生们特别有吸引力。房东是否提供免费网络，常常是租客决定是否承租高租金的关键。因此房地产服务业者也开始在房子内装设免费网络。
以三房的公寓为例，提供免费网络服务之前，租金约为55,000日元（约合人民币2575元/月），装设后可将租金提高至60,000日元（约合人民币2809元/月）也很快就满租。不论是一个人或是家庭租客，免费的网络都相当具有吸引力。对于不动产服务业者以及房东而言，只要提供免费的网络，大约可提高一至二成的租金。
宅配箱：双薪家庭的需求增加
不论是一个人住的租房族或是家庭租客，宅配箱都排在租房必备设施的前五名。
根据不动产服务业者表示，受到之前疫情影响，人们生活模式改变，宅配箱的需求在2021~2022年之间需求急速上升。不少不动产服务业者开始在管理的建筑内加装宅配箱。提供该设备后，也比较容易提高租金。而对于家庭租客特别是双薪家庭，宅配箱几乎可说是必备设施。
宅配箱对于白天大部分时间因为工作或外出而不在家的20~40岁的家庭来说，需求相当高。以一房一厅的公寓为例，租金50,000万日元（约合人民币2341元/月）的物件，加装宅配箱之后可增加数千日元的租金。
家庭租客心中排名第二的必备设施：可自动落锁的大门和可视电话
在日本，拥有自动上锁功能大门的建筑物，基本上租金可提高大约5000日元，比起免费网络大约可提高3000日元租金，提升租金的效果更好。
在外租房的安全性一直都是不少居民会考量的点。以屋龄35年以上的老屋为例，为了与周围的物件做出差异化，不动产业者也会建议房东可将大门更换为自动上锁的类型，这样可以比较容易提高租金。
宠物专用设施
首次上榜的设施则是「宠物专用设施」，不论是对于一个人住或是家庭，具备宠物专用设施的公寓，一般可比市场上的平均租金提高大约5%。
寻找可以饲养宠物的租房或是提供宠物专用设施租房的租客大约占整体顾客的一成。并且饲养宠物的人年龄层也相当广。其中也包含考虑饲养宠物的人。日本大部分的住处都规定只能饲养小型犬或猫，且最多只能饲养两只。因此如果有针对此类需求人士所推出的物件，也容易与市场上其他物件做出差异化。
市场上开始有物件针对饲养宠物的需求在房间内装设猫爬架或是宠物专用的进出入口。在房内铺设耐抓耐磨的壁纸或地板，防止因宠物乱抓而破损。根据业者表示，房客平均居住在一个物件的长度大约为3年半。如果有饲养宠物的租客则平均会在一个物件住将近5年。
附设车库
如果有提供车库的公寓一般可比周围租金行情提高大约5000日元。特别是日本的地方城市，交通网络和便捷程度不如大城市发达，城市建设也比较分散，开车的比例高，因此对于车库的需求也高。因此对于一些比较希望自驾的20多岁的年轻人来说，租的房子带车库是相当有吸引力的选项。
在有此类需求的地区，不少不动产业者也会建议房东增设车库以便提高租金。
具备自动烧水功能的卫浴设备
重视泡澡作为放松纾压方式的年轻世代逐步增加，想「下班后泡澡」的年轻人越来越多，这就促使这项设备变得受欢迎的原因。
以市场上面向单身住的物件来说，提供自动烧水功能卫浴设备的房型并不多。如果装设该设备则可以将租金提高2~3万日元。
电梯
电梯对于有小孩的家庭需求额外高。有小孩的家庭，不论是外出移动或搬运任何物品，电梯都是不可或缺的。
以市场上的新建公寓而言，电梯几乎已是必备的设备。找寻租房时提出「一定要有电梯」的条件的租客也占多数。比起便宜的租金，稍微贵一些但是可以提升居住的舒适度及便利性，特别是对于有小孩的家庭，电梯更是首要考量。以预算而言，如果设有电梯，就算租金超过当初预算的一成左右，也愿意签约的租房族也不在少数。
……
房产投资市场永远是 「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。
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神居秒算 编辑部
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