日本房产｜8月：住宅地价31年迎来首涨，东京二手房均价持续攀升

 

随着日本公布正式承认中国疫苗，这意味着在国内已经完成三针国内疫苗的旅客在下月入境日本时，可以免除提交72小时内的核酸阴性报告。

 

也就是说，原则上中国人入境日本已经没有任何的阻碍，日本国门真的彻底放开了！

 

 

能自由出入境对于日本而言，一方面是为了尽快恢复自由行用以吸引海外旅客赴日，通过旅游刺激消费振兴日本经济。另一方面，现下正值日元贬值期，购买日本房产和往年相比等于是在打折。不少海外投资都认为，现在的日本房产「正适合投资」。

 

根据日本国土交通省近日公布的2022年基准地价显示，日本全国的住宅、商业、工业等所有用途的房产均价比上年上涨0.3%，是疫情以来的首次集体上涨。

 

 

其中住宅用地地价增长0.1%，为31年来首次回升，在持续的低利率环境和政府支持购房措施的引导下，市中心交通便利地区的住房需求旺盛。

 

商业用地地价增长0.5%，是近3年来的首次增长。随着个人消费开始回升，除了店铺的需求复苏，商用写字楼的土地价格也在缓慢上涨。工业用地价格上涨1.7%，持续5年价格上涨。

 

由于2012年以后的日本政府实行「安倍经济学」政策，使得资金不断流入日本住房市场。截至新冠疫情前的2019年，住宅用地的地价跌幅逐步缩小。后又随着居家办公，使得日本上班族的生活方式日趋多样化，对于住房的选择也更加灵活，这点也体现在8月的日本二手公寓销售情况中。

 

 

8月的日本二手房销售情况比较乐观，大户型（65~70㎡）的成交价持续上涨，不过小户型的单身公寓（20㎡左右）成交价小幅震荡，整个首都圈70㎡的二手房价在2022年8月环比增长0.6%，均价为4,758万日元（约合人民币238万元），继续保持连续16个月上涨。而二手单身公寓成交平米单价为67.29万日元/㎡（约合人民币3.35万元/㎡），即便相较7月略有下滑，但成交均价自2020年5月开始已保持连续28个月超过前一年同期。

 

从各都县的情况来看，东京都平均房价较上月相比上涨0.7%，成交均价为6,348万日元（约合人民币317万）。

 

神奈川县（上涨0.3%、均价178万元）、千叶县（上涨0.4%、均价132万元）依旧保持上涨，埼玉县成交均价略有下滑（下降0.1%，均价147万元）。

 

 

关西地区主要地区成交均价也有涨幅，与2022年7月相比小幅上涨1.0%，均价为2,848万日元（约合人民币142万元）。

其中大阪府均价环比上涨1.2%，为3,100万日元（约合人民币155万元），与去年同期相比有8.4%的增长。兵库县二手公寓成交均价上涨1.1%，为2,427万日元（约合人民币121万）。

 

 

东京都心六区中，成交均价整体比上月增加0.2%，为491万元人民币，连续11个月增长。

大阪市中心地区成交均价相较上月涨幅2.0%，均价为5,300万日元（约合人民币265万）。

 

 

相较之下，首都圈二手单身公寓的成交量略有下滑，其中：

 

○房源成交件数

8月首都圈的二手公寓成交量为2,346件，环比下降24.4%；

○房源增加件数

8月库存房源增加12,795件，相比上月下降了14.6%；

○挂牌房源件数

截止至8月共有38,344件，总库存环比增加0.7%。

 

 

○成交房源平米单价

8月首都圈内的二手单身公寓成交价格每平米为67.29万日元（约合人民币3.39万），相较上月下降了1.8%，不过依旧是从2020年5月开始连续28个月超过前一年同期；

○新增房源平米单价

8月新增二手房平米单价为72.78万日元（约合人民币3.63万元），与前月比上升0.7%；

○挂牌房源平米单价

8月二手公寓挂牌价格为73.24万日元/㎡（约合人民币3.66万），同样也是是自2018年2月以来连续第55个月超过前一年同期。

 

 

在租金涨跌方面，根据日本不动产经济研究所（不动产経済研究所）发布的日本房产数据显示，8月的日本租房市场中，整个首都圈的二手房每平米租金环比下降1.0%，租金均价为3,300日元/㎡（约合人民币165元/㎡）。

 

其中东京都的租金较上月略有下降，租金均价为3,722日元/㎡（约合人民币186元/㎡）。

 

一都三县中除东京都和神奈川外均有上涨，其中神奈川县8月平均租金为2,424日元/㎡（约合人民币121元/㎡）、埼玉县8月平均租金为1,869日元/㎡（约合人民币93元/㎡）、千叶县8月平均租金为1,856日元/㎡（约合人民币93元/㎡）。

 

 

在首都圈主要城市的公寓平均租金中，东京23区的租金也略有下滑，均价环比下降0.3%，为3,813日元/㎡（约合人民币190元/㎡）。

 

另外，千叶市（环比-0.3%，1,903日元/㎡）、横滨市（环比-2.1%，2,532日元/㎡）8月的平均租金环比均有下降。

埼玉市（环比+0.5%，2,181日元/㎡）自年初以来新建公寓数量在不断上升，今年以来的平均租金都在平稳增长。

 

 

根据RENOSY统计的2022年8月日本房地产成交记录来看，25~29岁的购房者比例占到了25%，高于排名第2的40~44岁的中年人（19%），日本购房人群趋于年轻化的情况越来越明显。

 

 

在这些成交的购房者中，男性占到了87%，其中已婚人士占到了66%。

人群方面依旧是以年收入在500万~700万日元（约合人民币24.9万~34.9万）左右的公司白领为主要投资对象。

 

 

趁着汇率尚在低位，选择一套优质地段的投资公寓恰逢好时候，因为此时投资，成本将会是近几年来的最低时刻。

对于长期持有日本房产的投资者而言，现在拥有日元资产越多，将来汇率回升得到的回报越丰厚。从买房投资的角度来看，既能省钱又会赚钱，一举两得！

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上市不动产集团GA technologies成立于2013年，秉持着「科技×创新 为人们带来感动」的企业理念，深耕日本不动产市场多年，并于2018年在东京证交所上市。截止至2022年4月为止，总营业额达853亿日元，员工人数达845名。目前旗下拥有13家集团公司（2022/5/1~）。其商业理念是「让房产交易变得更加简单」，为广大投资者提供从找房到售后管理的一站式服务。

 

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